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【以案释法】兴义某房产公司诉李某某、王某某商品房预售合同纠纷案

发布人:网管员(张凤利)   来源:州中院研究室   发布时间:2019-10-21 09:56:41




案情简介


2014年2月12日,李某某、王某某与宝利公司签订了《商品房买卖合同》及附件十二的《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定:李某某、王某某向宝利公司购买兴义市下五屯平桥路“香溪美林”小区C4-7号房屋,建筑面积295.42平方米,房屋总价款为161万元,首付49万元,余款112万元通过按揭贷款方式支付。《补充协议》第二条主要约定:宝利公司为李某某、王某某向银行贷款提供保证担保责任的,若李某某、王某某出现三次以上(包括三次,且无论是否连续违约)逾期支付银行贷款本息的情形,宝利公司有权解除《商品房买卖合同》,李某某、王某某应承担违约责任。合同签订后,李某某、王某某依约支付了首付款49万元,于2014年3月3日在登记机关办理了房屋买卖的预告登记和抵押预告登记, 2014年4月8日,王某某作为借款人,宝利公司作为担保人,向中国工商银行股份有限公司兴义分行(以下简称工行兴义分行)按揭贷款112万元支付购房余款,并将案涉房屋抵押给银行,但仅办理了上述的抵押预告登记,未办理正式抵押登记。后因李某某、王某某未按约向工行兴义分行偿还按揭贷款,工行兴义分行提起诉讼,兴义市人民法院作出(2016)黔2301民初1753号民事判决书,判决解除工行兴义分行与王某某、宝利公司签订的《个人购房借款/担保合同》,由王某某偿还贷款本金1069217.18元及利息,由宝利公司承担连带清偿责任,驳回了工行兴义分行对“香溪美林”小区C4-7号房屋主张抵押权(优先受偿权)的诉请。2017年8月1日,李某某、王某某与宝利公司签订了《解除<商品房买卖合同>协议书》,主要约定:解除双方于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》;宝利公司不再向李某某、王某某交付房屋及所有权(即不再办理产权转移登记),“香溪美林”小区C4-7号房屋所有权仍然属于宝利公司;已付购房款161万元,扣除宝利公司代偿的银行贷款及相关费用135万元,返还26万元;在协议签订3日内双方共同到登记机关办理注销登记等。


另查明,李某某、王某某购买的案涉房屋,因李某某、王某某与其案外人的借款合同纠纷等,于2017年6月12日被贵州省兴义市人民法院以(2016)黔2301执1697号之一预查封,查封期限为2017年6月12日至2020年6月12日;于2017年6月30日被浙江省苍南县人民法院以(2017)浙0327执2228号、(2017)浙0327执2228号之一预查封,查封期限为2017年6月30日至2020年6月29日;于2018年3月1日被贵州省黔西南州中级人民法院以(2018)黔23执恢19号预查封。


裁判结果


贵州省兴义市人民法院于2018年3月26日作出(2018)黔2301民初438号民事判决:驳回宝利公司的诉讼请求。宣判后,宝利公司不服提出上诉,贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院以对预售商品房预查封后,预售商品房合同当事人在法定解除和约定解除条件均成就后协商解除《商品房买卖合同》,并未违反法律规定,同时宝利公司因合法建造而取得案涉房屋所有权为由,于2018年8月1日作出(2018)黔23民终1062号民事判决:一、撤销贵州省兴义市人民法院(2018)黔2301民初438号民事判决;二、确认兴义市宝利房地产开发有限公司与李某某、王某某于2014年2月12日签订的《商品房买卖合同》已经解除;三、贵州省兴义市下五屯平桥路的“香溪美林”小区C4栋7号房屋所有权属于兴义市宝利房地产开发有限公司;四、限李某某、王某某于本判决生效后十五日内协助兴义市宝利房地产开发有限公司办理贵州省兴义市下五屯平桥路“香溪美林”小区C4栋7号预购商品房预告登记、抵押预告登记的注销登记手续。


法律分析


法院生效裁判认为,本案争议焦点为:一、法院对预售商品房预查封后,预售商品房合同当事人能否在法定解除和约定解除条件均成就后协商解除商品房买卖合同;二、宝利公司对案涉房屋是否享有所有权;三、宝利公司诉请李某某、王某某办理案涉房屋买卖预告备案登记、抵押预告登记的注销手续能否得到支持。


关于争议焦点一,法院对预售商品房预查封后,预售商品房合同当事人能否在法定解除和约定解除条件均成就后协商解除商品房买卖合同的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”、第十八条“预查封的效力等同于正式查封¨¨”之规定,人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋进行预查封,待房屋权属登记后自动转为正式查封,以保护债权人诉讼利益的实现。由此可见,预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权,一旦该请求权被查封,当事人只能行使合同约定的解除权解除合同,或者符合法律规定的解除情形,才能允许当事人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,依法解除合同,而不能单纯地通过协商一致解除合同。同时,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有的基础法律关系依法变更的权利。


具体分析到本案,首先,购房人“断供”会导致开发商与其签订的商品房预售合同目的无法全部实现,属于根本违约。原因在于,一方面,《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。”,从公平原则角度来看,李某某、王某某未依约偿还银行按揭贷款,其“断供”后,法院生效判决确认宝利公司承担连带清偿责任。该判决生效后宝利公司已经替李某某、王某某将本案商品房按揭贷款清偿完毕,现由于案涉房屋已被人民法院预查封,如《商品房买卖合同》不予解除,较之李某某、王某某其他债权人的债权,宝利公司享有的追偿权并无优先性,宝利公司承担连带还款责任后,将可能因李某某、王某某其他债务导致案涉被法院预查封的房屋在办理产权登记后作为李某某、王某某财产被拍卖用于偿还二人其他债务,宝利公司面临无法追偿的危机。在此情况下,《商品房买卖合同》的继续履行对宝利公司而言显然是不公平的。另一方面,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定买受人“未能订立担保借款合同”(即无法足额支付购房款)而导致房屋买卖合同无法继续履行,对方可请求解除合同,从该规定的精神实质来看,购房人“断供”时,开发商也应当享有合同解除权。因商品房合同的出卖人订立合同的根本目的是出售房屋、取得房款,宝利公司在承担还贷保证责任后,获取房产对价之合同目的落空,致使其签订《商品房买卖合同》的根本目的无法实现,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。而买受人因未履行还贷义务导致出卖人承担连带保证责任,与不能签订担保借款合同导致房屋买卖合同无法履行,在本质上是相同的。


其次,法院预查封案涉商品房后,不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权,因行使该约定解除权并未导致被执行人的合同权利受到有害处分。预查封的效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致,可以解除合同。当事人一方可以约定解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,本案《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中明确约定了解约条款,赋予了宝利公司特定条件下享有解除合同的权利。《补充协议》约定宝利公司为李某某、王某某向银行贷款提供保证担保责任的,若李某某、王某某出现三次以上(包括三次,且无论是否连续违约)逾期支付银行贷款本息的情形,宝利公司有权解除《商品房买卖合同》。后由于李某某、王某某“断供”连续四个月未按借款合同约定偿还贷款本息,至此,双方约定解除合同的条件在案涉房屋预查封之前就已成就,即房开商已经享有了该合同的解除权,该解除条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预见到的风险,并没有因合同解除额外增加减损的可能,故合同约定解除权可以行使。但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期,可能造成对被执行人合同利益的不当减损,不应被准许。本案合同双方在约定解除条件成就,且同时具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件后,双方通过协商一致签订《解除<商品房买卖合同>协议书》予以正式解除合同,该协商解除是依法行使合同解除权的行为,故案涉《商品房买卖合同》自李某某、王某某与宝利公司双方签订解除协议时业已解除。


关于争议焦点二,宝利公司对案涉房屋是否享有所有权的问题。第一,不动产物权变动一般以登记为生效要件,依据物权法定原则,《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”之规定,根据查明的事实,宝利公司将案涉房屋出卖给李某某、王某某后,房屋至今未予办理转移登记至李某某、王某某名下,李某某、王某某自始并未取得该房屋所有权。第二,宝利公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。首先,《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。即建设用地的使用权人建造的建筑物的所有权一般属于建设用地使用权人,就本案而言,建设用地使用权证载明的权利人为宝利公司。其次,虽然《中华人民共和国物权法》第三十条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权,应当包括两个前提条件,一是必须有合法的建房手续,完成特定审批,取得合法土地权利,符合规划要求;二是房屋应当建成。根据查明事实,案涉房屋的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表等记载的权利人均为宝利公司。由此可见,案涉房产项目系由宝利公司依法开发建设,虽尚未办理初始登记,但宝利公司因合法建造而原始取得案涉房屋的所有权,且不以登记为要件,故该房屋所有权仍归属于宝利公司。


关于争议焦点三,宝利公司诉请李某某、王某某办理案涉房屋买卖预告备案登记、抵押预告登记的注销手续能否得到支持的问题。如前所述,因本案《商品房买卖合同》业已解除,根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”之规定,预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权,不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空,因此,预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权,在此意义上,预告登记在消灭上亦具有从属性,即请求权因无效、被解除或被撤销时,预告登记的基础不存在,自然也归于消灭。结合本案,《商品房买卖合同》的解除发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合,合同的解除导致预告登记权利人李某某、王某某的请求权消灭,即李某某、王某某已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利。同理,李某某、王某某、宝利公司与工行兴义分行签订的《个人购房借款\担保合同》已被法院生效裁判文书判决解除,案涉房屋抵押预告登记的基础已不存在,该抵押预告登记自然也失效。而案涉商品房的预告登记虽已失效,不再具有预告登记的效力,但是要完全消灭预告登记,尚需办理注销登记手续,既然李某某、王某某已丧失了案涉房屋物权变动的请求权,其理应办理该预购商品房预告登记、抵押预告登记的注销手续。


典型意义


预售商品房预查封后,预售商品房合同当事人能否在法定解除和约定解除条件均成就后协商解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有的基础法律关系依法变更的权利。房开商为商品房购房人向银行贷款提供阶段性连带责任保证,购房人“断供”将导致房开商所收取的购房款以承担保证责任的方式返还银行,在购房人无法补足差额房款的情形下,房开商获取房屋对价之合同目的落空,具备《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项关于法定解除的条件。同时,在商品房预售合同当事人事先约定的解约条件成就的情况下,双方通过协商一致解除该《商品房买卖合同》,并未违反法律规定,此时,法院有权执行被执行人的到期债权,如由房开商协助扣留退房款。在《商品房买卖合同》解除后,购房人确定不能获得房屋所有权,在房开商举证证明该房屋系其合法建造的情况下,房开商基于合法建造的事实行为而原始取得该房屋所有权。再者,基于《商品房买卖合同》和《个人购房借款\担保合同》的解除,预告登记的基础已不存在,应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定的‘债权消灭’,即房屋买卖的预告登记和抵押预告登记自然也归于消灭。